"สัญญาเช่า" ร่างอย่างไร อะไรที่ควรใส่เข้าไปในสัญญา

สัญญาเช่าเป็นเอกสารสำคัญที่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรใส่ใจ หากร่างไม่รัดกุม อาจนำไปสู่ปัญหาฟ้องร้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในอนาคต

1. สิ่งที่ควรมีในสัญญาเช่า

• ข้อมูลคู่สัญญาและรายละเอียดทรัพย์ที่เช่า
• ระยะเวลาเช่า ค่าเช่า และวิธีชำระ
• เงื่อนไขเรื่องเงินประกันความเสียหาย
• เหตุในการเลิกสัญญา วิธีบอกเลิกสัญญา และความรับผิดเมื่อมีการผิดสัญญา
• สภาพของทรัพย์สินที่ให้เช่าในวันที่ทำสัญญาเช่า 

หมายเหตุ 

1) หากเช่า "อสังหาริมทรัพย์" เช่น ตึก ที่ดิน หรือห้องเช่า เกินกว่า 3 ปีขึ้นไป ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน มิฉะนั้น จะฟ้องร้องเรียกค่าเช่าหรือบังคับสิทธิตามสัญญาเช่าได้เพียง 3 ปีเท่านั้นตามมาตรา 538 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรณีนี้จึงควรนำสัญญาไปจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่

2) แต่หากเป็นสัญญาประเภทหนึ่งที่เรียกว่า "สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา" คู่สัญญาไม่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าแม้สัญญาจะผูกพันกันเกิน 3 ปีก็ตาม

2. ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกา

ฎีกาที่ 411/2511 - ศาลย้ำว่าถ้อยคำในสัญญาเช่าชัดเจนแล้ว หากข้อความไม่ชัด ศาลจะตีความตามข้อเท็จจริงและเจตนาของคู่สัญญา

ฏีกาที่ 162/2512 - เงินแป๊ะเจี๊ยะ คือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยผู้เช่าจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

ฎีกาที่ 6967/2545 - สัญญาระบุชื่อว่า "สัญญาเช่า (โดยมีสิทธิเลือกซื้อ)" โดยสัญญาดังกล่าวระบุว่า เมื่อชำระค่าเช่าครบ ผู้เช่ามีสิทธิซื้อรถที่เช่าได้ สัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาเช่าแบบลีสซิ่ง ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อ 

3. ข้อแนะนำ

• ทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรทุกครั้ง
• ใช้ภาษาชัดเจน ไม่กำกวม
• สำหรับสัญญาเช่าระยะยาว ควรจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานและเสียค่าธรรมเนียมเพราะหากไม่จดทะเบียน ก็จะบังคับสิทธิกันได้เพียง 3 ปี
• เก็บหลักฐานการชำระเงินและการส่งมอบทรัพย์ไว้เสมอ

4. สรุป

สัญญาเช่าที่ดีจะช่วยลดปัญหาความขัดแย้งและปกป้องสิทธิของท่านได้ 

หากท่านต้องการคำปรึกษาเรื่องสัญญาเช่า เรายินดีช่วยตรวจ ร่าง และแก้ไขสัญญาเช่าให้เหมาะสมกับธุรกิจ หรือฟ้องร้องดำเนินคดีตามสัญญาเช่าต่อไปได้ครับ 

หากกำลังมีปัญหาเรื่องสัญญาเช่า ติดต่อเราเพื่อขอคำปรึกษาเบื้องต้นได้ครับ

ขอบคุณครับ

พุทธพจน์ นนตรี

ทนายความ

สำนักงานกฎหมายณัฐพจน์ ลีกัล เซอร์วิส ให้บริการว่าความทั่วราชอาณาจักร รวมทั้งให้คำปรึกษาทางกฎหมายแก่ผู้มีอรรถคดี

ท่านสามารถตรวจสอบบริการของเราได้ที่หัวข้อ “บริการ” ในเว็บไซต์หรือติดต่อเราผ่านช่องทางที่ระบุไว้ด้านล่างสุดของหน้าหรือในหัวข้อ "ติดต่อเรา" ครับ

ขอขอบคุณภาพจาก: www.freepik.com