ครอบครองปรปักษ์ หลักกฎหมายและข้อจำกัดทางกฎหมาย

การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์เป็นประเด็นทางกฎหมายที่น่าสนใจทั้งสำหรับฝั่งผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน และฝั่งผู้ที่ครอบครองที่ดินหรือทรัพย์สินนั้นมานานจนอาจได้กรรมสิทธิ์แล้ว แต่ยังมีเรื่องที่คนทั่วไปยังสับสนอยู่มากเรื่องหลักการครอบครองปรปักษ์ วันนี้มาดูกันครับว่าการครอบครองปรปักษ์ตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายนี้เป็นอย่างไร

1. หลักกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 บัญญัติว่า

“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ หากครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีในกรณีอสังหาริมทรัพย์ หรือ 5 ปีในกรณีสังหาริมทรัพย์ ผู้นั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น”

จากบทบัญญัติดังกล่าว การครอบครองปรปักษ์จะเกิดขึ้นได้ ต้องประกอบด้วยองค์ประกอบสำคัญ ได้แก่

ต้องเป็นการครอบครองโดยสงบ มิใช่การเข้าไปแย่งชิงหรือใช้กำลังบังคับ และทรัพย์สินที่ครอบครองนั้นต้องเป็นของผู้อื่น ไม่ใช่ของตัวเอง

การครอบครองต้องเปิดเผย กล่าวคือไม่ใช่การแอบครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่น แต่ต้องครอบครองทรัพย์สินนั้นโดยเปิดเผยต่อบุคคลทั่วไป

ต้องครอบครองโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น หากถือครองทรัพย์สินนั้นโดยไม่ได้มีเจตนาเป็นเจ้าของ แต่ถือครองในฐานะอื่น เช่น ในฐานะผู้เช่า หรือในฐานะตัวแทน เป็นต้น ดังนี้ ผู้เช่าหรือตัวแทนที่ครอบครองทรัพย์สินแทนผู้อื่นย่อมไม่อาจได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้

ครอบครองติดต่อกันครบกำหนดเวลาตามที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ 5 ปีกรณีสังหาริมทรัพย์ และ 10 ปีกรณีอสังหาริมทรัพย์ 

หลักการข้างบนเป็นเพียงหลักการพื้นฐาน รายละเอียดยังมีอีกมาก ควรปรึกษาทนายความเพื่อความรอบคอบ

2. ข้อจำกัดเมื่อยังไม่ได้จดทะเบียนสิทธิกรณีอสังหาริมทรัพย์

กรณีทรัพย์สินที่ครอบครองเป็นที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ แม้บุคคลจะครอบครองทรัพย์สินครบองค์ประกอบและระยะเวลาตามกฎหมายแล้ว แต่หากยังไม่ได้ร้องขอต่อศาลเพื่อให้ศาลแสดงว่าตนเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินโดยการครอบครองปรปักษ์และดำเนินการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น จดทะเบียนสิทธิในที่ดินกับสำนักงานที่ดินแล้ว ผู้ครอบครองไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ขึ้นโต้แย้งคบุคคลภายนอกผู้รับซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นไปโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 868/2512 วินิจฉัยว่า แม้ผู้ครอบครองปรปักษ์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดแล้ว แต่หากยังไม่ได้จดทะเบียน และเจ้าของโฉนดขายที่ดินนั้นแก่บุคคลภายนอกโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จนหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับโอนแล้ว ผู้ครอบครองปรปักษ์ก็ไม่อาจยกสิทธิการครอบครองของตนขึ้นยันผู้รับโอนคนใหม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6663/2538 ศาลวินิจฉัยในทำนองเดียวกันว่า แม้ครอบครองที่ดินมา 19 ปีแล้ แต่หากผู้ครอบครองมิได้ดำเนินการจดทะเบียน แม้จะมีการครอบครองครบกำหนดเวลาแล้วก็ตาม ก็ไม่สามารถยกขึ้นโต้แย้งสิทธิของผู้รับโอนโดยสุจริตได้

สรุปคือ แม้ครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มาติดต่อกันอย่างเจ้าของเกิน 10 ปีแล้ว แต่หากไม่ไปจดทะเบียนเปลี่ยนเป็นชื่อของตนเองกับสำนักงานที่ดิน หากต่อมาเจ้าของเดิมขายที่นั้นให้คนภายนอกที่เขาไม่รู้เรื่องอะไรด้วยเลย ผู้ซื้อที่เป็นคนภายนอกก็เป็นเจ้าของที่ดินนั้นโดยชอบ ผู้ครอบครองปรปักษ์จะเอาสิทธิของตัวเองยันผู้ซื้อไม่ได้

4. ขั้นตอนการดำเนินการเพื่อให้สิทธิครอบครองปรปักษ์เกิดผลในทางปฏิบัติ

กรณีครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ หากผู้ครอบครองประสงค์จะให้สิทธิครอบครองปรปักษ์มีผลสมบูรณ์และใช้อ้างยันต่อบุคคลทั่วไปได้ ผู้ครอบครองควรดำเนินการดังนี้

เตรียมหลักฐานที่เกี่ยวข้อง เช่น หลักฐานการชำระภาษีบำรุงท้องที่ หลักฐานการอยู่อาศัย การทำประโยชน์ หรือพยานบุคคลยืนยันว่ามีการครอบครองมานานแล้วจริง เป็นต้น

ยื่นคำร้องต่อศาลจังหวัดในเขตที่ที่ดินหรือทรัพย์สินตั้งอยู่ เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าเราเป็นผู้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

ศาลไต่สวนคำร้อง เมื่อศาลได้รับคำร้องแล้ว ศาลจะไต่สวนคำร้องเพื่อพิจารณาว่ามีการครอบครองครบองค์ประกอบและระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่

ศาลมีคำสั่งแสดงสิทธิ เมื่อศาลไต่สวนแล้วพบว่า เป็นไปตามเงื่อนไขของกฎหมาย ศาลจะมีคำสั่งแสดงสิทธิ จากนั้น ผู้ครอบครองต้องนำคำสั่งศาลไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิกับสำนักงานที่ดินในเขตที่ตั้งของทรัพย์สินที่ครอบครองต่อไป

5. ข้อแนะนำเบื้องต้น

• หากท่านครอบครองที่ดินของผู้อื่นมาเป็นเวลาเกิน 10 ปี ท่านควรรีบดำเนินการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งแสดงสิทธิและนำคำสั่งไปจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นหากมีบุคคลภายนอกซื้อทรัพย์สินนั้นไปโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิไปก่อน ท่านอาจไม่สามารถอ้างการครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกที่ซื้อทรัพย์สินนั้นไปได้
  
• การเตรียมหลักฐานและการดำเนินกระบวนพิจารณาต่อศาลจำเป็นต้องอาศัยความรู้ทางกฎหมายและการพิสูจน์ข้อเท็จจริงอย่างรอบคอบ จึงควรให้ทนายความทำเรื่องให้
  
• ที่ดินรัฐหรือที่ดินในเขตป่าสงวนไม่อาจครอบครองปรปักษ์ได้
  

6. สรุป

การครอบครองปรปักษ์มิใช่เรื่องที่จะอาศัยเพียงความเข้าใจทั่วไป หากแต่ต้องมีการดำเนินการทางกฎหมายอย่างถูกต้องและครบถ้วนจึงจะก่อให้เกิดสิทธิที่ชอบด้วยกฎหมายและสามารถใช้สิทธินั้นคุ้มครองตนได้อย่างแท้จริง

สำนักงานของเราพร้อมให้คำปรึกษาและดำเนินการแทนท่านตั้งแต่การจัดเตรียมพยานหลักฐาน การยื่นคำร้องต่อศาล จนถึงการจดทะเบียนสิทธิที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้สิทธิของท่านได้รับการคุ้มครองอย่างสมบูรณ์ หากสนใจ สามารถติดต่อมาได้ตามข้อมูลติดต่อด้านล่างครับ

ขอบคุณครับ
พุทธพจน์ นนตรี 
ทนายความ

ณัฐพจน์ ลีกัล เซอร์วิส
094-550-0835
Email: phutthaphotng@gmail.com

ขอขอบคุณภาพจาก: www.freepik.com